Можно ли построить дом без разрешения на строительство? Поясняем на пальцах

Многие думают, что, если купил землю — строй что хочешь. Но на практике всё немного сложнее. Есть правила, установленные Градостроительным кодексом, и от них никуда не деться. Разрешение на строительство — это не формальность, а нужный документ, который даёт право официально возвести жилой дом. Но бывают исключения. Рассказываем, когда разрешение действительно не нужно, что будет, если построить «втихаря» и как потом узаконить дом.

Когда не обязательно получать разрешение на строительство?

Начнём с главного. Есть участки и типы построек, на которые разрешение получать не нужно. Например, если вы строите домик для себя на участке в СНТ или ДНТ, то в некоторых случаях разрешение не потребуется — благодаря «дачной амнистии». Главное — чтобы земля была в собственности или официальной аренде.

Что можно строить без разрешения:

• жилой дом, баню, гараж, сарай и хозблок на садовом или дачном участке;
• технические и вспомогательные сооружения — если они не используются в коммерческих целях;
• реконструкцию уже существующих объектов (например, капитальный ремонт или перепланировку);
• временные постройки, связанные с основной деятельностью (домик для охраны, вахтовка и т.п.).

Чтобы не попасть впросак, перед началом стройки стоит уточнить категорию земли и её разрешённое использование — от этого напрямую зависит, нужно разрешение или нет. Участки ИЖС, ЛПХ и дачные кооперативы регулируются по-разному.

Что грозит за строительство без разрешения?

Если решили построить дом без всяких согласований — готовьтесь к неприятным последствиям. Статья 9.5 КоАП РФ говорит о штрафах:

• от 2 до 5 тысяч рублей для физлиц;
• до 50 тысяч — для чиновников;
• до полумиллиона — для юрлиц.

Кроме штрафа, объект могут признать самостроем и обязать снести. И не просто снести, а ещё и оплатить снос из своего кармана. Вдобавок дом не получится:

• подключить к газу, воде, электричеству;
• зарегистрировать;
• продать, подарить или передать по наследству;
• прописаться в нём.

А если налоговая узнает, что вы уже лет десять живёте в незарегистрированном доме — доначислит налог за весь период плюс штраф.

Как узаконить самострой?

Вариантов два — в добровольном порядке или через суд. Первый путь проще и дешевле.

Как сделать всё добровольно:

• Заказать технический план у кадастрового инженера.
• Подать заявление и документы через МФЦ.
• Заплатить госпошлину и ждать 12 рабочих дней.

Если всё ок — выдадут документы о праве собственности. Если отказали — можно идти в суд.

Как действовать через суд:

1. Получить официальный отказ из МФЦ.
2. Подготовить иск — с техническим паспортом, кадастровым планом, бумагами от строителей или хотя бы чеками на материалы.
3. Приложить отчёт об оценке стоимости дома.
4. Оплатить госпошлину и подать иск.

После положительного решения суда дом можно зарегистрировать через тот же МФЦ — понадобится решение суда, паспорт, техпаспорт дома и заявление.

Как не попасть в неприятности?

Всё просто — оформите разрешение заранее. Это не так сложно, как кажется. Нужно собрать:

• выписку из ЕГРН;
• кадастровый паспорт участка;
• градостроительный план;
• схему размещения дома;
• описание фасада.

Документы подаются в администрацию вашего района — в отдел градостроительства или архитектуры. Для некоторых участков (например, в СНТ или ДНТ) могут быть свои особенности, так что перед подачей лучше проконсультироваться.

Построить дом без разрешения на строительство — в принципе можно. Но с большой оговоркой: потом придётся всё это узаконивать, а это время, деньги и нервы. Намного проще и надёжнее заранее оформить документы и спокойно строить. Это избавит от проблем с налоговой, судами, соседями и коммунальными службами.