Генеральный план дома: зачем он нужен и как его составить правильно

Как только уладили юридические вопросы с покупкой земли, сразу встаёт следующий вопрос — как грамотно подойти к строительству? Просто воткнуть дом, где понравилось не получится. Нужно всё согласовать, показать на бумаге, куда вы поставите здание, где будут коммуникации, подъезд, зелёная зона и так далее. И вот тут без генерального плана участка не обойтись. Именно он — основа всей проектной документации и билет в мир легального строительства.

Для чего нужен генплан частного дома

Генеральный план — это, по сути, паспорт будущего дома и участка. В нём отображаются все ключевые параметры: где и что будет стоять, как дом привязан к участку, где пройдут коммуникации и как соблюдаются строительные нормы. Такой план составляют по специальным правилам — СП 42.13330.2011. Без этого документа не получится ни разрешение на строительство получить, ни дом в эксплуатацию ввести, ни к коммуникациям подключиться.

Кто-то скажет: «А можно ведь просто уведомить администрацию и строить». Да, такой вариант возможен. Но вот примут ли потом ваш дом в эксплуатацию — вопрос. И если не примут, придётся всё переделывать. Так что лучше сразу сделать грамотно.

Генеральный план земельного участка

Чтобы составить генплан, сначала проводят геологические и топографические изыскания. Земля получает кадастровый номер, определяется её точное местоположение. Все эти данные ложатся в основу чертежа.

Получить исходные материалы для проекта — задача тоже непростая. Надо написать заявление в архитектурный отдел, предоставить документы на участок и паспорт, указать, что именно планируете строить, где, с какими особенностями. После этого в течение месяца вам выдадут градостроительный план, действительный 10 лет.

Что входит в состав генплана

Генеральный план — это не один лист бумаги. Он включает в себя сразу несколько элементов:

Ситуационный план

Делается в масштабе 1:500. Показывает, как участок вписан в окружающую застройку — соседние дома, дороги, инфраструктура.

Опорный план

Масштаб 1:200. Здесь отображаются дороги, зелёные зоны, коммуникации, соседние объекты. Всё, что влияет на проект.

Чертёж генплана

Это основной документ, чаще всего в масштабе 1:100. На нём указывается сам участок, границы, положение дома, септика, колодца, дорожек, заездов, ограждений. Также обязательно присутствуют: роза ветров, высотные отметки, ориентировка по сторонам света, экспликация объектов, обозначения деревьев, кустов и прочего.

Главное — соблюсти нормативы. Отступы от красных линий, границ соседей, расстояния до туалета, скважины, деревьев и так далее. Всё это регулируется СНиП 30-02-97, и от него никуда не деться. Если участок слишком маленький и не позволяет уложиться в эти нормы, можно согласовать отклонения, но придётся побегать по инстанциям.

Генеральный план строительства

Помимо генплана участка, отдельно готовится план строительства. Он включает схемы этапов стройки, размещения временных объектов, бытовок, складов, точек подключения техники, места подъезда кранов, выемку и подсыпку грунта. Всё это оформляется с пояснительной запиской, расчётами, графиками работ.

Кроме того, делают сводные схемы подключения инженерных сетей — водопровода, канализации, электричества, газа. Указываются все точки подключения, уклоны труб, отметки. Всё это нужно, чтобы не повредить существующие коммуникации при земляных работах.

Также могут добавляться схемы ландшафтного дизайна — по желанию заказчика.

Этапы проектирования

Проект может разрабатываться в один, два или три этапа:

Один этап — для простых коттеджей с типовым проектом и привязкой.
Два этапа — для объектов средней сложности: сначала эскизный проект, потом рабочий.
Три этапа — для больших и сложных зданий, в том числе коммерческих и высотных.

Задание на проектирование

Чтобы всё стартовало, нужно оформить техзадание (ТЗ). Это официальный документ, где прописываются: ваши данные, что строим, где, каким способом, с каким уровнем детализации. Там же указываются сроки, стоимость, обязанности проектировщика. Лучше, если ТЗ составляется совместно с проектной организацией — они подскажут, что действительно нужно.

Эскизный проект

Первый шаг — создание эскиза. На этом этапе проектировщик предлагает варианты планировки, положения дома на участке, конструктивных решений. Заказчик участвует в процессе: вносит свои правки, согласовывает или отклоняет предложения. Всё прорабатывается до мелочей, и уже после утверждения переходит в стадию рабочей документации.

Рабочий проект

Это уже полная техническая часть. Архитектура, конструкции, электрика, сантехника, смета, пояснительная записка, графики работ. Всё, что понадобится на стройке — от расчётов до чертежей.

Сколько стоит проект

Цены варьируются. Всё зависит от сложности проекта, его объёма и глубины проработки. В среднем:

генплан участка — от 2000 руб;
каждый доп. лист — от 1000 руб;
проект дома (архитектура) — от 350 руб/м²;
инженерка — от 100 руб/м²;
смета — от 100 руб;
визуализация — от 50–65 руб за м².

Генеральный план — это не просто бумажка для галочки. Это ключ к тому, чтобы построить дом законно, грамотно и с учётом всех нюансов. Профессионально сделанный проект поможет избежать кучи проблем — от споров с соседями до штрафов и отказов в регистрации. Лучше сразу сделать всё как надо, чем потом переделывать.